부린이를 위한 풍선효과.. 완전 쉽게 이해하

부동산 공부를 하면서 "풍선효과"라는 말을 굉장히 많이 듣게 됩니다...

이 풍선효과라는게 뭔지...

왜 풍선효과라 하면서 강남이 오르면 강북도 오른다고 하는지 이해를 못했는데요..

오늘은 이 내용에 대해서 포스팅 해보려고 합니다..

 

💬 부동산에서 말하는 "풍선효과" 이게 뭔가요???

풍선효과의 정확한 의미를 알기 위해.. 검색을 해봤습니다..

 

풍선효과에 대해서 나무위키에 정리가 되어 있네요~

 

 

딱.. 아래의 이미지가 풍선효과를 잘 설명하는것 같은데요...

풍선을 한쪽에서 누르면 다른 쪽이 빵 하고 튀어나오는 모습을 비유해서 "풍선효과"라고 합니다..

 

풍선효과 / 이미지 출처 - 네이버 지식사전

 

 

이게 왜 부동산에 적용이 되냐...

예를들어 강남의 아파트 가격이 너무 올라서 비싸지면..

"아.. 강남은 너무 비싸니까 바로 옆 동네에서 사자!!" 하는 사람이 늘어나게 됩니다...

그러면 옆 동네도 수요가 많아지니까.. 또 옆동네도 가격이 오르게 되는 문제가 발생하게 되는거죠..

 

그래서.. 한쪽.. 강남 아파트가격이 올라 비싸진다??

그럼 다른쪽... 그 옆동네 가격이 올라진다.. 이런 의미로 풍선효과를 씁니다..

이건 부동산 가격 뿐만 아니라 다양한 정부 정책이나 규제를 통해서도 발생되는 부분이니..

공부할땐 규제, 정책 등도 두루두루 봐야 하는거겠죠...

 

🏙️  서울에서는 풍선효과가 어떻게 퍼졌을까???

서울시 중심으로 실제 풍선 효과 사례들을 조사해봤는데요...

몇가지 눈에 띄는 내용들을 정리해봤습니다..

 

 

📌 2017~2018년 : 강남 집값 폭등으로 마용성으로 수요 확산

 

✅ 배경

 2017년 대치동, 반포동, 잠실동 등 재건축 단지로 인해 강남 집값이 크게 오르기 시작했습니다.

정부는 재건축 초과이익환수제 부활, 양도세 강화등의 규제를 도입했지만..

투자 수요는 강남을 벗어난 "마포, 용산, 성동(마용성)"으로 이동을 하게 되었습니다~

 

🔍 실제 현상

성수동 트리마제가 1년새 3억 이상 상승 했고...

아현동 래미안 푸르지오, 용산 이촌동 단지들도 큰 폭으로 가격 상승하게 됩니다..

높은 가격으로 강남 진입 못한 실수요자들과 투자자들의 2차 선택지였던 마용성이 주목을 받게 된거죠..

 

 

📝 풍선효과 요약

강남에서 마용성으로 수요 이동하면서 가격급등..

마용성 집값도 "신강남"이라 불릴 정도로 급등합니다..

 

 

 

📌 2019~2020년: 마용성 고점으로 인해  노도강으로 수요 전이

 

✅ 배경

마용성도 어느새 10억 돌파 단지가 많아지면서 부담이 커집니다..

이 시기엔 전세가율도 높았던 "노원, 도봉, 강북(노도강)"으로 관심이 이동...

특히 중계동, 상계동 학군과 재건축 가능성이 있는 단지에 인기가 집중이 되었습니다..

 

 

🔍 실제 현상

노원구 상계주공 5단지 4억대에서 6~7억대로 상승했고..

도봉구 방학동 3억대 구축 아파트도 1~2억 이상 상승했습니다..

그리고 강북구 미아동 일대도 함께 상승하는 추세를 보였습니다~

 

📝 풍선효과 요약

마용성에서 노도강으로 이동...

"10억은 못 사지만 5억은 산다"는 투자 심리와 실 수요가 함께 몰려 가격 상승이 나타난 사례라 볼 수 있습니다~

 

 

📌 2020년 하반기~2021년: 서울 전역 규제로 인한  비규제지역 풍선 효과(김포, 파주)

 

✅ 배경

서울 거의 모든 구가 "투기과열지구"나 "조정대상지역"으로 묶이면서 대출이 어렵고 세금도 무겁고..

더불어  규제도 강해지기 시작했습니다.

그 결과 서울 사람들도 규제가 덜한 경기도 김포, 파주로 이동하여 투자하기 시작합니다~

 

🔍 실제 현상

김포 한강신도시의 2억대 아파트가 5억대로 껑충 가격이 뛰어 오릅니다...

파주 운정신도시의 경우 투자자의 유입으로 거래량이 폭증하게 되고...

몇 달 후 김포도 결국 규제지역으로 묶여버리게 됩니다...

이는 풍선효과가 퍼지다 못해 풍선이 터졌다라고 볼 수 밖에 없던 상황이 되어버린거죠..

 

📝 풍선효과 요약

서울 전지역 규제가 파주, 김포로 급격히 수요가 이동하였으며..

전세와 매매수요가 몰려 단기 급등... 결국 규제로 이어지며 다시 진정세를 보이게 됩니다.. 

 

 

📌 2021년 ~ 2022년: 서울 외곽(관악, 강서, 금천, 구로) 오름세

 

✅ 배경

노도강도 가격이 올라 부담스러워 진 상태에서 상대적으로 덜 오른지역..

즉 서울 서남권, 남부권이 주목받기 시작합니다...

게다가 신림선 개통, gtx-b/c 호재, 개발 구상 등 다양한 기대감이 존재하여...

가격 상승을 부추기고 있게 됩니다..

 

🔍 실제 현상

관악구 봉천동, 신림동.. 즉 낙성대역을 중심으로 주변 아파트 가격이 상승하게 되었고..

강서구 마곡지구 인근 단지고 가격이 급등하기 시작합니다...

그리고 금천구 시흥동, 독산동도 3억을 호가하던 가격들이 5~6억으로 급등하기 시작합니다..

 

📝 풍선효과 요약

노도강 이후 실수요자와 투자자들의 마지막 서울 선택지가 관악, 강서, 금천, 구로가 된 경우인데요...

"서울 주소는 포기 못해" 라는 심리가 작용한 사례라고 볼 수 있습니다..

 

 

📌 2022년 ~ 2023년: 금리 급등으로 인한 풍션효과 주춤

 

✅ 배경

22년부터 금리가 급격히 오르면서 대출 부담이 커지게 됩니다..

그러다보니 거래량 자체가 줄어들면서 풍선효과 흐름도 일시 정지 되는 분위기로 이어지게 됩니다..

하지만.. 전세수요가 늘면서 전세가가 상승하는 현상도 함께 등장하게 됩니다..

 

 

 

🧭 그래서 이렇게 정리해봤습니다..

 

🟥 1단계: 강남3구 (강남·서초·송파)

여기는 서울에서 제일 비싼 동네들이죠...

여기가 제일 먼저 올랐습니다!!!!

이유는요... 역시나 좋은 학군, 몰려있는 대기업 직장.. 그리고 빼 놓을 수 없는 교통의 편리함...

그러니 누구라도 다 이곳으로 몰려가고 싶지만..

현실은 그렇지 않습니다..

 

🟧 2단계: 마용성 & 양천구

마용성은 위에도 말씀드렸듯이 마포+용산+성동구 입니다..

이곳 역시 중심지라 교통 좋고... 새 아파트 많고.. 그래서 신축 아파트 인기도 높은 곳들입니다..

마용성에 더해 양천구는 이미 목동 학군으로 엄청 유명한 곳이라..

학령기 자녀를 둔 부모님들은 가고싶어 하는 곳 중 한 곳 입니다..

사람들이 이쪽으로 몰리면서 가격은 또 상승

 

🟨 3단계: 노도강 (노원·도봉·강북)

강남도 비싸고.. 마용성도 오르게 되면 사람들은 상대적으로 저렴한 동네로 눈을 돌립니다...

노원은 중계동 학군도 있고... 도봉은 새아파트가 희귀해서 희소성도 있기에 강북은 개발 기대감이 더 커습니다..

그래서였는지 실수요자와 투자자가 동시에 몰리게 됩니다..

 

🟩 4단계: 은평, 관악, 강서, 금천, 구로

이제는 정말 서울 외곽까지 확산됩니다...

대신.. 교통 호재가 있거나, 비교적 덜 가격이 오른 지역 순으로 차근차근 오르게 됩니다...

 

이렇게 서울 전체가 한 바퀴 오르고..

이후에는 경기도로 수요가 빠지게 됩니다~

물론 경기도도 상급지는..

일부 서울이 오르면서 같이 풍선효과로 이어지는 곳도 분명 있습니다...

 

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풍선효과는.. 알면 알 수록 꼭 부통산 투자자만 알아야 하는건 아닌것 같습니다...

내가 내집을 언제, 어떻게 사야 할지를 결정할때..

아무래도 어디가 올랐고.. 어디로 수요가 옮겨졌는지를 보면..

조금 더 좋은 가격으로 좋은 입지의 물건을 미리 선점할 수 있을테니까요..

 

물론.. 서울 동네마다.. 상황이나 분위기는 조금씩 차이는 있겠지만...

이런 차이를 극복하고 멋진 투자자가 되기 위해서는 꾸준한 공부하 필요하겠죠???

 

오늘도 읽어주셔서 감사합니다~