부동산 공부, 어디서부터 시작할까?? - 입지분석 부터 시작하는 부동산 공부

요즘 관심있게 공부하는 분야 중 하나아 "부동산"입니다..

사실.. 사업과 부동산은 늘 함께 따라다니기 때문에 유심히 보곤 하는데..

그 유심히 보는게.. 내가 필요할때.. 예를들어 사무실을 늘린다거나 이사를 간다거나..

그런 필요성이 없다면 딱히 또 봐지지 않는게 부동산이더라구요..

 

그래서 안되겠다.. 좀 제대로 공부해보자 하는 생각으로.. 부동산공부를 시작했습니다..

사실 시작이라 할 건 없지만..

그래도 제대로 해야 겠다!!! 하고 열심히 활동을 한건 2021년이지만...

네.. 그냥.. 하는 흉내만 냈을뿐.. 소위말하는 부동산으로 돈을 벌었다?? 이런건 아니었던것 같아요..

 

그러다 최근 이사를 하면서...

아.. 이렇게도 돈을 벌 수 있구나를 깨달았었는데..

이거는 나중에 다른 포스팅에서 한번 풀어드리겠습니다..

 

어쨌든!!! 그럼 부동산 공부를 어디서부터 어떻게 시작해야 할까?? 

진짜 수업도 여기저기 많이 듣고 책도 보곤 했지만...

저는.. "입지분석"부터 공부하기로 결심했습니다..

 

왜.. 입지분석 부터 시작을 해야 할까??

부동산 공부를 처음 시작할때 부동산 사장님들도 그렇고 주변에서도 그렇고..

진짜~ 저한테 해주신 말들이 많이 있었는데..

그 중... 공통적으로 하셨던 말이 있습니다..

"일단 사봐야 한다.. 지르고 봐라.."
"임장 많이 다녀라..."
"서울은 다 오른다..."

 

 

진~짜.. 농담안하고 귀에 피가 날 정도로 들었어요..

그런데.. 그당시 저런 이야기들이 와닿지 않는 이유가 있었는데요..

 

부사님 : "일단 사봐야 한다.. 지르고 봐라..." 

Jay : "어딜요?? 뭘요?? 제 투자금은 작고 소중한데요???"


부사님 : "임장 많이 다녀라..."
Jay : "어딜요?? 뭘 보나요?? 왜죠?? 살것도 아닌데..."

부사님 : "서울은 다 오른다더라.."
Jay : "저희집도 서울인데.. 안올랐...."

 

 

이렇게 부사님들의 이야기.. 또는 강의하시는 강사님들의 이야기가 1도 와닿지 않았습니다...

어디를 사야 하는지도 모르는데.. 어디를 임장가라 하는 것이며...

임장가더라도 돈이 없는데.. 뭘 보고.. 뭘 사야 하냐말인가!!!!!

 

그래서 공부를 해도 의미없이 시간을 보내기 일쑤였고..

사실.. 집중도 잘 안했던것 같아요..

그러다 문득.. 이런 생각이 들더라구요...

 

부동산도 결국 데이터고, 흐름이고, 논리 아닌가???

그래서 저는..

그냥 감으로.. 여기!!! 하고 찍는것이 아니라..

왜 그 아파트가 오르고, 특정지역에 살고 싶어하는지 그 이유를 알고 싶었습니다..

그게.. 지역분석을 시작하게 된 계기였던것 같아요...

 

 

사실 영감을 받았던 콘텐츠들이 있었습니다..

입지의 입...자도 모르고 부동산 수업을 이것저것 들었을 시절에...

이걸 꼭 해야 할까?? 하다가... 문득 생각난 수업이 있었습니다..

바로 "강남여의주 강사님의 지역분석스터디.."

그게 제가 부동산 공부 초반에 들었던 수업이었던것 같아요...

 

그때는... 아... 그랬구나.. 좋은 정보네... 하고 끝났었는데..

어느순간.. 그분의 수업을 들어보니 철저히 "데이터"를 가지고 움직이더라구요..

지역을 봐야 하는데는 "그냥!!! 여기가 좋아서!!"라는 이유는 없었습니다..

다 이유가 있었고.. 또 그러한 이유 때문에 오를 지역들은 오르기도 했구요...

 

그래서 다시금 "강남여의주의 아파트임장스터디" 수업을 듣기 시작했고..

"훨훨의 입지센스"와 함께 "성연경님의 50억짜리 임장보고서" 등 

다양한 지역분석, 입지 분석에 대해 공부하기 시작했습니다.. (물론 지금도 공부중이구요..)

 

이런점이 너무 좋았습니다...

사실 이 3분 뿐만 아니라 입지 관련된 강의를 하시는 강사님들의 공통점이 있었습니다...

입지는...

단순히 눈에 보이는 "위치" 뿐만 아니라 

사람들이 몰릴 수 밖에 없는 데이터가 결합된 종합 정보라는것!!!!

그 정보는 그냥 정체되어 있는 것이 아니라...

현장에서 살아 움직인다는 사실이었습니다...

 

그리고 제가 늘 고민했던 부분..

어디를 사고, 왜 사야하는지.. 왜 임장을 다녀야 하는지..

이런 고민에 대한 부분을 이분들의 강의 내용을 통해 명확한 이유를 찾게 되었습니다..

 

그래서 나는 이렇게 정리하려 합니다..

입지에 대한 단순히 느낌이나 감으로 판단하지 않기 위해..

또한 제대로 된 공부를 위해 하나씩 스스로 정리해보려고 합니다..

나혼자 떠나는 입지분석?? 뭐 이런 느낌이랄까??

 

순서는 이렇습니다..

 

1️⃣기본정보..

여기서는 행정구역, 위치, 주요 동 단위로 정리하고..

지리적 위치와 중심성에 대한 내용들을 정리할 계획입니다..

 

 

2️⃣인구흐름

총 인구가 어떻게 되는지.. 인구 유입 및 유출에 대한 변화..

그리고 연령대 분포 및 학령 인구의 흐름.. 등..

인구가 어떻게 흘러가는지에 대해 분석해볼 예정이에요..

 

 

3️⃣ 일자리와 산업..

인근 직주근접의 가능성 및 연봉에 대한 정리..

산업단지 및 업무지구가 있는지.. 또는 출퇴근 수요가 형성되는 지역인지 분석해볼 예정입니다.

 

4️⃣ 교통 인프라..

서울은 지하철 빼면 교통을 논하기가 어렵겠죠??

그래서 지하철 노선 뿐만 아니라 향후 GTX 포함된 개발 계획등에 대하 정리할 예정입니다..

또한 환승역이나.. 광역버스들.. 어떻게 형성되어있는지도 같이 볼 계획이에요..

 

 

5️⃣ 교육 및 학군...

이건 입지분석에서 정말 빼 놓을 수 없는것 같아요..

특히나 학령기 자녀를 두신 부모님이시라면 꼭 체크해봐야 할 항목 중 하나가 아닐까 생각합니다..

그래서 초중고 밀집도 뿐만 아니라... 유명 학군과 학원가 유무..

교육 수요에 대한 프리미엄 여부까지 체크해볼 예정입니다..

 

6️⃣ 생활환경..

주변에 병원, 마트, 공공시설, 문화시설이 있는지..

또는 요즘 팍세권..이라 하는데.. 공원이나 자연시설이 있는지...

그 외에 치안이 잘 되어 있는지.. 실거주자들의 만족도는 높은지 등...

생활 전반적인 부분에 대해서 정리해볼 예정입니다..

 

7️⃣지역 급지..

강남여의주 강사님의 수업을 들으니.. 지역을 급지로 나누는 평가 기준이 있다는걸 알았습니다..

그래서 이런 급지를 통해.. 사람들이 옮겨가고 싶은 곳은 어떠한지...

1, 2, 3급지로 나눠서 사람들의 흐름을 보고 동네 구조를 이해해보려고 합니다..

 

8️⃣ 대장아파트...

해당지역을 대표하는 대장아파트를 파악하면 그 지역의 시세 중심축과 프리미엄의 기준을 알 수 있습니다..

그래서 거래량 및 호가, 단지 규모등을 파악하고...

비교 대상의 아파트와의 격차를 분석해서.. 심리적 기준점을 찾고자 합니다..

 

9️⃣ 입주물량 및 미분양 현황...

공급은 가격과 직결됩니다...

무슨이야기냐.. 입주물량이 몰리면 전세값이 하락하고.. 매매가가 하락하고.. 또 투자 수익률 저하로 이어질 수 있는데..

이런 점을 고려했을때.. 입주물량을 통해서 좋은 투자 전략을 세울 수 있기 때문입니다..

당장 입주물량이 많다?? 그럼 그에 따른 전략을..

입주물량이 적다?? 그럼 그에 맞는 전략을 나름 세워볼 수 있을것 같아요..

 

🔟개발호재 및 정비사업..

단기간에 시세를 움직이는 변수는 "계획"입니다..

특히 재개발/재건축은 물리적 환경을 바꾸고, 가격 수준도 상향시키기 때문에...

부동산 공부할때 놓쳐서는 안될 부분이라 생각합니다..

 

하지만 조심해야 할 건...

계획은 실현 가능성과 일정의 현실성까지 따져봐야 한다는점...

단순히 계획만 있고.. 실현 가능성이 없다면.. 조금 고민해봐야 할 필요가 있겠죠..

그래서 어떠한 호재들이 있는지 면밀히 살펴보는것도 중요할것 같아요...

 

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위의 내용들은 수업을 듣고 꼭 작성해보고 싶은 내용들을 정리한 부분입니다...

사실.. 저도 아직 많은 지역을 보거나 다녀보진 못했습니다..

어떻게보면 이제 공부의 시작이라 봐도 무방할것 같아요...

 

지금 현실적으로 많이 움직일 수 없는 상태이기는 하지만...

하나씩 정리하고 움직여보면.. 어느순간 내 자산이 되지 않을까 합니다...

 

어떻게.. 함께 공부 같이 해보시는건 어떨까요??

그러는 의미에서.. 앞으로도 공부한 내용 포스팅 예정인데...

관심있게 지켜봐주시길 바래요~