명의가 없다?? 무슨말이지?? 부린이의 부동산 공부

부동산 공부를 다시 시작하고 있는 요즘...

모르는것도 많고 배우는것도 많고 그렇습니다...

오늘은 공부하다 저도 궁금해서 최근에 알게된 내용을 좀 정리해보려고 합니다...

 

최근.. 스터디 모임이나 아니면 부동산 모임에 나가면 종종 듣는 말이 있습니다..

바로.. "명의가 없다!!!"라는 이야기에요...

"명의가 없어서 못산다..", "이건 엄마 명의로 했다..."

 

사실.. 명의?? 의미는 알고 있었지만..

당췌.. 왜 명의가 없다 하는건지.. 이해도 안되었을 뿐더러..

"내가 사면 내꺼지.. 왜 엄마 이름으로 해?? "

이런 생각을 하기도 했습니다..

 

그런데.. 참 그래요... 

이걸 물어보자니.. 나만 모르는것 같아 물어보기도 어렵고..

그렇다고 그냥 넘어가자니...

공부하는 사람의 태도는 아닌것 같고...

그래서 오늘은 이런 이야기들을 좀 풀어가보려고 합니다..

 

명의?? 명의=이름... 이거 아닌가??

지금보다 더 초초초초 부린이 시절에 들었던 생각이에요..

명의는 단순히 이름을 이야기 하는거 아닌가?? 이런 생각요..

 

하지만 명의는.. 단순히 이름이 아니었습니다...

 

실제 네이버 사전을 찾아보면 이렇게 나와있더라구요..

 

네이버 사전 - 명의 뜻..

 

"어떤 일이나 행동의 주체로서 공식적으로 알리는 개인 또는 기관의 이름" 

즉.. 부동산에서는 명의가 정확하게는 "등기부등본에 적힌 사람 이름"을 의미하는것이었습니다..

게다가... 단순히 이런 등기부등본에 쓰이기 위한.. 이런 서류상의 용도가 아닌..

세금, 대출 혜택, 벌금, 책임까지... 모두다 연결되어 있으니 

이런 부분만 봐도 단순히 명의가 이름이다... 라고 하기엔 어폐가 있습니다...

 

"명의가 없어요.." = 내 이름으론 이데 더 사면 손해예요.....

명의의 뜻을 찾아보니.. 이런것도 궁금해집니다...

매번 "명의가 없어요.."라는 이야기를 듣는데... 이건 이런 의미였습니다..

 

부동산 세금시스템은 사람 1명을 단위로 주택수를 따집니다..

무슨이야기냐...

내 명의로 집이 몇 채가 있는지...

이게 세금, 대출, 규제 조건을 결정하는 핵심 기준이 되는겁니다...

 

예를들어...

이미 나는 2채의 집이 있고, 내 명의로 3번째 집을 구매하는순간 발생하는 문제는 뭐냐...

바로 세금!!! 입니다...

세금이 진짜 말도 안되게 높아지게 됩니다..

 

집을 사면 내야 하는 세금 중 하나가 취득세입니다..

우리나라 취득세 구조상 2주택자까지는 취득세가 1%이지만...

3번째 집을 구매하는 순간..

취득세가 1%에서 8~12%로 껑충 올라갑니다...

 

취득세 뿐만 아니라.. 양도소득세 중과 세율, 종부세까지 덤으로 세금을 몽창 맞게 되구요...

대출은 거의 막힌다고 보시면 됩니다...

 

그래서 "내 명의로는 더 못사요.." 이 말은

"세금이 너무 높아지기 때문에 내 이름으로는 집을 더 사지 못합니다.."라고 이해하시면 됩니다.

 

사람들은 명의를 '분산'시키더라구요..

그래서 이미 2채를 가지고 있지만.. 집을 또 추가로 매수해야 하는 경우에는 "명의분산"을 합니다..

이걸 "명의 분산 전략" 이라고 하더라구요..

 

무슨말이냐...

한 사람 이름으로 집을 계속 사지 않고...

사람 수를 나눠서 집을 분산해서 사는거에요...

 

예를들어..

내 명의로 집 1채 / 부모님 명의로 집 1채 / 성인 자녀 명의로 집 1채...

 

이렇게하면 각각 1주택자가 되니까

세금이나 대출 조건에서 유리해 질 수 있는겁니다..

특히 1가구 1주택 조건이 되면..

양도세, 비과세, 종부세 감면에 취득세 일반세율 적용 등 다양한 혜택을 누리실 수 있어요..

 

하지만 여기에는 함정도 있습니다!! : 명의신탁...

"그냥 집은 아들 이름으로 해 놨어요.."

"어머니 이름만 빌렸어요.."

 

이렇게 실 소유자는 따로 있고, 이름만 다른 사람으로 등기를 하면..

이건 "명의신탁"이라는 불법 행위가 됩니다..

 

즉.. 명의자와 실제 돈 낸 사람이 같지 않다!!!!

내 이름으로 명의가 되어 있지만.. 돈은 엄마가 냈다!!!

이런 경우는 부동산실명법 위반입니다..

 

만약 이게 적발되는경우..

✔️ 등기 자체가 무효화 될 수 있고.

✔️ 부동산 가격의 최대 30% 과징금이 나올 수 있고..

✔️ 세무조사, 증여/양도세 추징 가능성도 있습니다..

 

합법적으로는 이렇게 하면 됩니다...

그럼.. 무섭다고 마냥 가만히 있는게 아니라..

우린 합법적인 방법을 찾아 하면 됩니다..

 

구분	가능여부	조건
자녀가 스스로 자금 마련 후 본인 명의로 집 구	✅ 가능	소득 등 자금출처 확인해야 함
부모가 자녀에게 돈 주고, 증여세 납부 후 자녀 명의로 집 구매	✅ 가능	증여세 신고, 납부 필수
돈은 부모가 냈고, 자녀 이름만 빌려서 등	❌ 불법	명의신탁에 해당...

 

여기서의 핵심은..

"등기된사람" = "실제 집을 산 사람"

이게 성립이 되어야 한다는겁니다..

 

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처음에는 단순히 "명의가 왜 없을까.." 로 시작했는데.

알고나서 보니 명의 하나에 많은 의미가 담겨있다는걸 알았습니다..

그러면서 부동산이라는게 돈만 있다고 다 되는건 아니구나.. 라는걸 함께 깨닫게 되었구요..

 

혹시라도 내용중에 제가 잘못 알고 있는 부분이 있다면 언제든 코멘트 감사합니다..

우리 같이 공부하면서 성장해가요~

 

오늘도 화이팅하세요!!!!